Fehler beim Immobilienkauf: Was man vor dem Notartermin wissen sollte

Der Anruf kam an einem Dienstagmorgen. Eine Leserin, nennen wir sie Frau Berger, hatte sechs Wochen zuvor einen Kaufvertrag für eine Dreizimmerwohnung unterschrieben. Der Notartermin war terminiert, die Vorfreude groß. Und dann rief die Bank an: Der Kredit sei leider doch nicht genehmigt worden. Die Vorprüfung habe etwas anderes ergeben, hieß es. Frau Berger saß da mit einem Vertrag, der sie zu einem Kauf verpflichtete, und ohne Geld, um ihn zu bezahlen.

Solche Geschichten höre ich oft. Nicht jede Woche, aber oft genug, dass ich beim Thema Immobilienkauf inzwischen reflexhaft nachfrage: Haben Sie die Finanzierung schriftlich? Wirklich schriftlich? Ehrlich gesagt ist genau das der Punkt, an dem die meisten teuren Fehler beim Immobilienkauf passieren. Nicht beim Preisverhandeln. Nicht bei der Besichtigung. Sondern zwischen dem Moment, in dem Sie „Ja, ich will" sagen, und dem Moment, in dem der Notar die Urkunde vorliest.

Und dieser Zeitraum ist tückisch. Er wirkt harmlos, weil alle Beteiligten freundlich lächeln. Er ist aber der Moment, in dem Sie sich rechtlich binden, ohne es zu merken.

Die größten Fehler beim Immobilienkauf – und warum sie fast immer vor dem Notartermin passieren

Wenn ich mit Käufern spreche, die Ärger hatten, zeigt sich ein Muster. Die Fehler sind selten dramatisch im Moment ihrer Entstehung. Sie fühlen sich normal an: ein Händedruck, ein „Das klären wir später", ein Vertrauen auf das Wort des Maklers. Erst im Rückblick erkennen die Leute, dass sie an einer Stelle die Kontrolle abgegeben haben.

Fehler 1: Auf die mündliche Kaufzusage vertrauen

Ein Handschlag ist in Deutschland ein schönes Ritual, aber bei Grundstücken und Eigentumswohnungen rechtlich fast bedeutungslos. Wer den Kauf nur mündlich zusagt, hat noch keinen wirksamen Kaufvertrag geschlossen. Das klingt beruhigend – ist es aber nur auf den ersten Blick.

Denn die Gegenseite kann sich genauso wenig auf die mündliche Zusage verlassen. Und wenn Verkäufer und Käufer plötzlich unterschiedliche Erinnerungen an den vereinbarten Preis oder den Übergabetermin haben, steht man mit leeren Händen da. Der eine fühlt sich hintergangen, der andere sieht keine Verpflichtung. Es gibt keinen wirksamen Schadensersatzanspruch aus einer bloßen mündlichen Kaufzusage – dafür müsste schon ein schriftlicher Vorvertrag existieren, und selbst der ist bei Grundstücksgeschäften mit Vorsicht zu genießen, weil die notarielle Beurkundung für den wirksamen Kaufvertrag vorgeschrieben ist.

Kurz gesagt: Verlassen Sie sich nicht auf Zusagen, sondern auf Dokumente.

Fehler 2: Den Notartermin zu früh ansetzen

Hier wird es wirklich gefährlich. Ich habe mehr als einen Fall erlebt, in dem der Notar bereits ein Datum im Kalender hatte, bevor die Bank die Finanzierung schriftlich bestätigt hatte. Das wirkt harmlos – man will ja vorankommen, die Wohnung ist begehrt, der Verkäufer drängt.

Aber: Eine Finanzierungszusage ist nicht der Kreditvertrag. Die Voranfrage der Bank, selbst eine „positive Vorprüfung" oder ein „grundsätzlich machbar" am Telefon ist kein zugesagter Kredit. Der eigentliche Darlehensvertrag wird erst später unterschrieben, oft nach dem Notartermin. Und genau dazwischen kann die Bank noch abspringen – wegen einer Schufa-Auffälligkeit, weil sich die Objektbewertung doch anders darstellt als gedacht, weil sich Zinsbedingungen verschoben haben oder weil Unterlagen fehlen.

Was dann passiert, beschreibt den Albtraum jedes Käufers: Sie stehen mit einem unterschriebenen Kaufvertrag da. Der Verkäufer kann auf Erfüllung pochen. Sie müssen die Immobilie kaufen – nur ohne Geld, um sie zu bezahlen. Was folgt, ist meist Schadensersatz, Rücktritt unter Verlust der Anzahlung oder, im schlimmsten Fall, ein Rechtsstreit, den man nicht gewinnen kann.

Deshalb: Erst Finanzierungszusage der Bank (schriftlich, konkret, mit Zinsbindung und Betrag), dann Notartermin. Punkt. Ich weiß, dass das manchmal ungeduldige Verkäufer verärgert. Aber das ist das kleinere Problem.

Was sollte ich vor einem Notartermin beachten?

Bestellen Sie vor dem Termin alle Unterlagen beim Verkäufer oder Makler und lassen Sie sie von jemandem prüfen, der Ihre Interessen vertritt, nicht die des Verkäufers. Dazu gehören mindestens:

• Grundbuchauszug (aktuell, nicht älter als ein paar Wochen) – wer ist wirklich Eigentümer, welche Lasten gibt es?
• Flurkarte / Liegenschaftskataster bei Grundstücken – stimmt die Fläche mit dem überein, was im Exposé steht?
• Baugenehmigung und Grundrisse – sind Anbauten oder Umbauten genehmigt, oder gibt es Schwarzbauten?
• Energieausweis – bei Verkauf gesetzlich vorgeschrieben.
• Bei Eigentumswohnungen: aktuelle Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan, Beschlusssammlung, Teilungserklärung. Ein einzelner Blick in diese Unterlagen hat mir schon mehrfach erklärt, warum eine Wohnung so günstig war – geplante Sonderumlagen für Dachsanierung oder Fassadendämmung können fünfstellig werden.
• Erklärung zur Lastenfreiheit des Verkäufers oder Bestätigung, dass beim Notar bereits Löschungen beantragt sind.

Verlangen Sie diese Liste schriftlich, mit Frist. Seriöse Verkäufer liefern innerhalb weniger Tage. Wer zögert, hat oft einen Grund.

Kann nach dem Notartermin noch etwas schiefgehen?

Ja. Ziemlich viel sogar. Der Notartermin ist nicht das Ende des Prozesses – er ist der Moment, in dem Sie rechtlich gebunden werden. Danach beginnt eine Phase, in der Sie als Käufer nur noch wenig Einfluss haben.

Was nach der Beurkundung passiert

Nach der Unterschrift unter den Kaufvertrag laufen mehrere Dinge parallel. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch – damit ist Ihr Anspruch auf Eigentum gesichert, bevor das Geld fließt. Sie überweisen den Kaufpreis, sobald alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Verkäufer übergibt die Immobilie. Und irgendwann trägt das Grundbuchamt Sie als Eigentümer ein.

Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung können Wochen, manchmal Monate liegen. In dieser Zeit kann theoretisch noch Ungemach drohen:

• Der Kaufpreis ist nicht rechtzeitig überwiesen – dann geraten Sie in Verzug, und der Verkäufer kann Schadensersatz verlangen oder zurücktreten.
• Das Grundbuch ist gesperrt oder enthält Belastungen, die im Vertrag nicht berücksichtigt wurden – selten, aber es kommt vor, besonders bei Erbengemeinschaften.
• Der Verkäufer kann die Auflassung nicht erklären – etwa wenn er nicht der alleinige Eigentümer ist oder die Ehefrau mit ihrer Unterschrift fehlt.

Ehrlich gesagt: Das sind Ausnahmefälle. Regelmäßig schief geht eher das, was vorher nicht geklärt wurde. Etwa wenn man sich auf einen „Übergabetermin in zwei Wochen" verlässt, der Verkäufer aber die Küche nicht ausgebaut hat, obwohl das vereinbart war. Oder wenn im Vertrag keine Regelung zur Schlüsselübergabe steht.

Notartermin und Widerrufsfrist – was gilt?

Ein Punkt, den viele nicht wissen: Wenn der Notartermin am selben Tag liegt wie oder kurz nach der Unterschrift unter einem Darlehensvertrag mit einer Bank, kann die gesetzliche Widerrufsfrist für den Kredit noch laufen. Unterschreiben Sie den Kreditvertrag erst nach dem Notartermin, beginnt die Frist in der Regel entsprechend später – aber unterschreiben Sie ihn vorher, kann sie schon abgelaufen sein, bevor Sie den Kaufvertrag überhaupt beurkundet haben.

Warum das zählt: Wenn Sie den Kredit widerrufen, haben Sie kein Geld mehr für den Kauf – und stehen trotzdem im Kaufvertrag. Ich habe das einmal bei einer Familie erlebt, die schlicht nicht wusste, dass eine Widerrufsfrist lief. Sie haben fristgerecht widerrufen, weil sie sich beraten lassen wollten, und brauchten danach dringend eine neue Finanzierung. Das hat geklappt, aber nur mit Verzögerung und höheren Zinsen.

Merken Sie sich: Die Reihenfolge zwischen Kreditvertrag, Widerrufsfrist und Notartermin sollte bewusst gewählt werden. Fragen Sie im Zweifel den Notar, bevor Sie unterschreiben.

Was sind versteckte Mängel beim Wohnungskauf?

Ein versteckter Mangel ist ein Schaden am Gebäude, den Sie bei der Besichtigung nicht erkennen konnten – und den der Verkäufer entweder nicht kannte oder nicht offenlegte. Feuchtigkeit in der Decke, Risse in der Statik, Schimmel unter Tapeten, eine defekte Heizung, die im Sommer nicht auffällt.

Das Problem bei Wohnungskauf: Sie kaufen ein Sondereigentum, aber die Gebäudesubstanz gehört der Eigentümergemeinschaft. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum müssen Sie sich mit den anderen Eigentümern einigen, und Ansprüche gegen den Verkäufer sind oft kompliziert.

Was Sie tun können, bevor Sie unterschreiben:

• Unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Kostet Geld – je nach Größe der Wohnung zwischen drei- und vierstelligen Beträgen –, aber deckt oft mehr ab als drei Besichtigungen.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen lesen. Dort steht, welche Probleme bekannt sind. Wer nichts zu verbergen hat, gibt sie heraus.
• Nach Sonderumlagen fragen. Eine geplante Dachsanierung über zwanzigtausend Euro ist kein versteckter Mangel im engeren Sinne, aber sie kann Sie genauso teuer zu stehen kommen wie einer.
• Im Kaufvertrag Mängelrechte ausdrücklich regeln. Ein Standardvertrag, der „gekauft wie gesehen" sagt und die Haftung ausschließt, schützt den Verkäufer mehr als Sie.

Wie wichtig das ist, zeigt eine Zahl aus meiner Erfahrung: Bei den Wohnungen, in denen ich in den letzten Jahren eine Kaufabwicklung begleitet habe, tauchten in etwa jeder dritten Transaktion Informationen auf, die bei der Besichtigung nicht angesprochen worden waren. Nicht immer dramatisch, aber oft teuer genug, dass ich heute kein Objekt mehr ohne Gutachten empfehle.

Was sind die größten Fehler, die beim Hauskauf gemacht werden können?

Wenn ich die häufigsten Fehler in einer Liste bündeln müsste, wäre sie in zwei Kategorien aufgeteilt: Fehler vor und Fehler während der Vertragsphase.

Fehler	Typischer Ausgang	Vermeidung
Finanzierung nicht schriftlich bestätigt	Notarvertrag bindet, Kredit platzt	Schriftliche Zusage abwarten, bevor Notartermin angesetzt wird
Unterlagen nicht geprüft	Versteckte Mängel, Sonderumlagen, Baurechtsprobleme	Checkliste vorab anfordern, Gutachten beauftragen
Notarvertrag nicht selbst gelesen	Haftungsausschlüsse zu Lasten des Käufers	Vertragsentwurf Tage vorher anfordern, Fragen stellen
Keine Regelung in der Übergabe	Streit über Küche, Schlüssel, Nebenkosten	Übergabeprotokoll im Vertrag verankern
Terminänderung ohne Rücksprache	Verzögerungen, doppelte Notarkosten	Notartermin erst festlegen, wenn alle Beteiligten bereit sind

Eine Sache noch, die oft übersehen wird: Der Notar ist verpflichtet, den Willen der Parteien neutral zu beurkunden. Er berät Sie nicht im Sinne einer Käuferberatung. Wenn Sie im Vertrag eine Formulierung nicht verstehen, ist es absolut legitim, den Notar vor dem Termin anzurufen und nachzufragen – das kostet nichts und ist Teil seines Auftrags. Was er nicht tun wird, ist, Ihre Interessen gegen die des Verkäufers durchzusetzen. Dafür brauchen Sie einen eigenen Anwalt.

Und damit kommen wir zum Kern der Sache. Die gefährlichste Annahme beim Immobilienkauf ist die, dass die anderen Beteiligten schon alles richtig machen werden. Der Makler will verkaufen. Der Verkäufer will verkaufen. Der Notar beurkundet. Die Bank verdient am Kredit. Nur Sie haben das Risiko.

Deshalb mein Rat, den ich jedem gebe, der vor einem Notartermin sitzt: Behandeln Sie diesen Termin wie einen Vertrag mit Ihrer Bank – nicht wie einen Behördengang, bei dem man eh nichts ändern kann. Sie können fast alles ändern. Sie können Fragen stellen. Sie können Termine verschieben. Sie können Unterlagen nachfordern. Und wenn Ihnen irgendetwas komisch vorkommt, können Sie auch einfach nicht unterschreiben.

Frau Berger hat übrigens nicht unterschrieben. Sie hat den Termin um vier Wochen verschoben, die Finanzierung mit einer anderen Bank neu aufgesetzt, und drei Monate später die Wohnung gekauft. Mit einem Gutachten, das zwei kleinere Mängel fand, die im Preis berücksichtigt wurden. Es geht also auch anders. Aber nur, wenn man vor dem Termin weiß, worauf man schauen muss.

Der Notar wird Ihnen am Ende des Gesprächs eine Frage stellen, die so harmlos klingt wie keine zweite: „Haben Sie noch Fragen, bevor wir beurkunden?" Und die ehrliche Antwort ist für die meisten an diesem Punkt zum ersten Mal: „Ja, jede Menge." Aber das ist keine Schwäche. Das ist der einzige Moment, in dem Sie noch in Ruhe entscheiden können, ob Sie diesen Vertrag wirklich wollen.